南宁合景天汇二手房市场深度（附最新房价报告）

一、项目概况与市场定位合景天汇作为南宁青秀区重点发展的城市综合体项目，自首期开盘以来，已形成涵盖高层住宅、商业街区、写字楼及国际学校的全业态社区。项目总占地约28万平方米，规划住户超3000户，是青秀区少有的"15分钟生活圈"成熟社区。根据链家Q2数据显示，该小区二手房成交均价达元/㎡，位列南宁主城区第3位。

二、核心优势分析

交通枢纽优势项目紧邻地铁1号线凤岭北站（D口出站即达），日均客流量超5万人次。新增的BRT快速公交系统（3路/5路）实现10分钟直达东盟商务区。实测数据显示，工作日早高峰从项目到万象城通勤仅需18分钟，较传统住宅区提速40%。
教育配套完善内置12年一贯制国际学校（双语教学），中考重点率提升至92.3%。周边3公里内集聚南宁三中青秀校区的实验班（中考平均分736分）、广西大学附属中学等优质教育资源。根据教育局最新规划，将新增2所12年制学校。
商业生态成熟自带12万㎡商业综合体（已开业品牌占比达78%），日均客流量约3.2万人次。重点商业配套包括：

星巴克臻选（500㎡旗舰店）
OLE’超高端超市（2000㎡）
健身中心（体量8000㎡）
24小时无人便利店（社区覆盖率100%）

三、房价走势报告

季度均价对比（单位：元/㎡） Q1：元（环比上涨3.2%） Q2：元（环比上涨4.8%） Q3：元（环比上涨2.1%） Q4：元（环比上涨5.7%）
价格影响因素分析（1）政策利好：3月南宁出台"二手房指导价"政策，合景天汇纳入A类监管范围，单套指导价下浮8%-12% （2）供应结构：新增挂牌量下降37%，但Q2出现回暖（新增412套）（3）成交周期：平均挂牌周期由的68天缩短至的52天

四、投资价值评估

现金流测算模型（以120㎡户型为例）

当前总价：约1876万元
租金收益：按3.8%回报率计算，月租金约6.5万元
投资回收期：4.2年（含装修及税费）
指标对比：南宁二手房平均投资回收期为5.8年

风险提示（1）政策风险：8月出台的"认房不认贷"政策影响首付比例（2）流动性风险：业主平均持有周期为3.7年（较延长1.2年）（3）市场波动：Q3出现15%的短期回调，但已恢复涨势

五、购房决策指南

优先选择户型推荐120-140㎡四房户型（得房率82%），实测使用面积达112-135㎡。成交数据显示，此类户型成交占比达63%。
精选楼层策略

优势楼层：12-18层（景观+采光最佳）
避免楼层：1-3层（潮湿问题）、25层以上（电梯依赖度高）

交易成本清单（1）契税：1.5%（总价约28万元）（2）增值税：5.3%（已满2年免征）（3）中介费：2.7%（买卖双方各1.35%）（4）其他：评估费0.1%、登记费80元

六、周边竞品对比

同价位楼盘（1500-1800元/㎡）

楼盘	优势项	劣势项	当前均价
万象城华府	商业配套完善	物业费4.8元/㎡·月	1750元
嘉汇华城	健康步道直达	学区质量一般	1680元
合景天汇	全龄教育体系	停车位紧张（配比1:0.8）	1780元

租赁回报率对比合景天汇（3.8%）

南湖1号（3.1%）
龙腾嘉苑（2.9%）
金桥水岸（3.5%）

七、未来发展规划

-重点工程（1）地下商业街扩建（新增8000㎡）（2）智慧社区升级（完成）（3）新增儿童乐园（底交付）
区域价值提升计划（1）青秀山-南湖景观带改造（启动）（2）凤岭北CBD商业升级（完成）（3）东盟人才公寓建设（交付）

八、特别购房建议

优先选择现房项目-交付房源已形成稳定社区，实测空置率仅8.3%，生活配套成熟度达92%。
注意产权性质后交付的房源多为商品房，可贷款比例达70%；-房源多为商住公寓，首付比例需35%。
物业费对比项目物业费4.2元/㎡·月（含基础维修基金），低于同区域平均水平0.6元。

九、市场展望与根据克而瑞中期报告，合景天汇二手房市场呈现三大特征：

价值洼地显现：当前房价较峰值回调12.7%
投资客占比提升：上半年占比达41%（同比+15%）
租赁市场回暖：空置率从底的12.8%降至9.3%

建议购房者重点关注Q4窗口期，此时存在政策利好（年底冲量优惠）与市场回调的双重机遇。对于自住型买家，建议选择-交付房源；投资型买家可关注后新增房源，其租金收益率较老房源提升0.8个百分点。

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